המשרד בשכונת אפקה
רוב העסקאות שהמשרד ליווה בשכונה הן רכישות מקבלן, בפרויקטים של כמה יזמים. בשכונה כזו, הרבה רוכשים חותמים על אותו חוזה בסיסי של אותו יזם. עורך דין שכבר עבר על החוזה הזה פעמים רבות יודע אילו סעיפים היזם מוכן לשנות, אילו לא, ועל מה שווה להתעקש. הבדיקה מהירה יותר, והמשא ומתן מתמקד במה שאפשר באמת להשיג.
הליווי לא נגמר בחתימה. בעסקה מקבלן יש עוד שלבים: תשלומים לפי לוח הזמנים, בטוחות על כל תשלום, מסירה, ליקויים ורישום הדירה על שמכם.
השכונה
שכונת אפקה, שבעבר נקראה נאות אפק, נבנית בצפון קרית ביאליק, על קרקע חקלאית לשעבר של קיבוץ אפק, ליד כביש 22 (עוקף קריות) ומצפון לכביש 79. היא שוכנת בין שמורת עין אפק לנחל נעמן. רבים קוראים לה גם "פארק אפקה" או "פארק אפק", על שם הפרויקט הגדול של סלע בינוי.
את התוכנית לשכונה קידמה רשות מקרקעי ישראל, והיא אושרה ב-2013. היא כוללת כ-4,750 יחידות דיור, בבניינים של 6 עד 25 קומות. עבודות התשתית התחילו ב-2016, והשכונה עדיין בבנייה. הקרקע שווקה במכרזים, וחלק מהדירות בשכונה נמכרו במסגרת מחיר למשתכן.
שכונת אפקה אינה שכונת אפק הוותיקה במערב העיר, שבה מקודמת תוכנית פינוי בינוי. אלה שתי שכונות שונות לגמרי.
הפרויקטים בשכונה
פארק אפקה - סלע בינוי
הפרויקט של סלע בינוי, יחד עם צור ישראל וקבוצת בראל. הוא מחולק למתחמים, ולכל מתחם שם משלו: צמרות, קדם, הנחלה, כרמים, מרום וגפן. המתחמים שונים זה מזה: בהנחלה כ-150 דירות גדולות בבנייני בוטיק נמוכים, בכרמים ובגפן כ-224 דירות בכל מתחם בשישה בניינים, בקדם שישה בנייני בוטיק של 9 קומות, ובצמרות ובמרום גם מגדלים של יותר מ-20 קומות. כשקונים בפארק אפקה, צריך לוודא שהחוזה, המפרט והתוכניות שמקבלים הם של המתחם ושל הבניין שבהם קונים.
אפקה בשמורה - י.ח. דמרי
412 יחידות דיור בארבעה בניינים של 22 קומות, עם שתי קומות חניה תת-קרקעיות, בשורה הראשונה מול שמורת עין אפק. לפי האתר של היזם, הפרויקט בשיווק.
O BIALIK (מצפה אפק) - ISA GROUP
354 יחידות דיור בשני מגדלים של 26 קומות ובשלושה צמדי בניינים של 7 קומות, בפינה הצפון-מזרחית של השכונה, בגבול שמורת עין אפק. לפי האתר של היזם, הפרויקט בשיווק. אבן הפינה הונחה בסוף 2024, ולפי פרסום מאותו זמן, סיום הבנייה צפוי בקיץ 2028.
שובל AI (AFEKA AI) - קבוצת שובל
פרויקט של קבוצת שובל וגולדן ארט: 242 דירות בשבעה בניינים של 8 עד 9 קומות. לפי פרסומי היזמים בתחילת 2026, האכלוס מתוכנן ל-2029.
שתית בשדרה - שתית
שתית זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל בשכונה. לפי פרסום מ-2023, הפרויקט כולל 255 דירות בשבעה בניינים על שני מגרשים.
הפרטים על הפרויקטים לקוחים מפרסומים של היזמים ומכתבות, ונכונים למועד הפרסום. לפני חתימה, הפרטים המחייבים הם אלה שבחוזה ובמפרט.
מה בודקים בחוזה של יזם בשכונה
כל יזם עובד עם חוזה משלו, ומה שאפשר להשיג משתנה מיזם ליזם. אלה הנושאים שאנחנו בודקים בכל עסקה בשכונה:
- הבטוחה על הכסף ששילמתם. בפרויקט עם ליווי בנקאי, כל תשלום מקבל ערבות לפי חוק המכר. בפרויקט בלי ליווי, הבטוחה נראית אחרת, ולכן גם השינויים שמבקשים בחוזה שונים.
- איחור במסירה. מעבר לפיצוי שקבוע בחוק, אנחנו מבקשים זכות לבטל את העסקה אם האיחור נמשך מספר חודשים. על הפיצוי עצמו כתבנו במאמר על איחור במסירה.
- הצמדה בזמן איחור. בעסקאות עם הצמדה למדד, אנחנו מבקשים שאם היזם מאחר במסירה, הסכומים שעוד לא שולמו לא יישאו הצמדה או ריבית בתקופת האיחור.
- הלוואת קבלן. בעסקאות של 80/20 ודומות להן יש סט נפרד של נושאים לבדוק. פירטנו אותם במאמר על הלוואת קבלן.
- ליקויים. יש חוזים שמעבירים כל מחלוקת על ליקויים להכרעה של מהנדס, כמעין בורר. אנחנו מבקשים שהמהנדס יכריע רק בשאלות טכניות, ושהרוכש ישמור על זכותו לפנות לבית המשפט.
- נושאים מסחריים. חניה, מחסן, שדרוגים במפרט ולוח התשלומים נקבעים בכל עסקה לחוד, והם חלק מהמשא ומתן.
יש גם דרישות שהן מקובלות ולא שווה להיאבק עליהן. למשל, יזם שדורש שהרוכש ישלם 20% מהמחיר מהון עצמי לפני שכספי המשכנתא נכנסים. חלק מהעבודה הוא לדעת להבדיל בין השניים.
הליווי, שלב אחר שלב
- בדיקת החוזה, המפרט והתוכניות, ומשא ומתן מול היזם על נספח שינויים.
- בדיקת הבטוחות לפני כל תשלום.
- דיווח לרשות המסים על העסקה.
- ליווי במסירת הדירה ובטיפול בליקויים.
- מעקב עד רישום הדירה על שמכם.
לקריאה נוספת
- רכישת דירה מקבלן: ייצוג הרוכשים
- מדריך לרכישת דירה מקבלן
- עורך דין מקרקעין בקרית ביאליק
- רשימות בדיקה להדפסה
שאלות נפוצות
היזם מציע עורך דין מטעמו. אני צריך עורך דין משלי?
עורך הדין של היזם מייצג את היזם. הוא דואג לרישום ולמסמכים, אבל הוא לא בודק את החוזה מנקודת המבט שלכם ולא מנהל בשבילכם משא ומתן. לכן כדאי שיהיה לכם עורך דין משלכם.
אפשר בכלל לשנות חוזה של יזם גדול?
כן, בגבולות. רוב היזמים מסכימים לנספח שינויים בחלק מהנושאים, ומה שאפשר להשיג תלוי ביזם ובשלב השיווק של הפרויקט. ניסיון עם אותו יזם עוזר לדעת מראש מה ריאלי.
מה ההבדל בין אפקה, נאות אפק ופארק אפקה?
נאות אפק הוא השם הקודם של השכונה, ואפקה הוא השם הנוכחי. פארק אפקה הוא שם הפרויקט של סלע בינוי בשכונה, ורבים משתמשים בו גם כשם לכל השכונה.
אני קונה במתחם של פארק אפקה. החוזה זהה בכל המתחמים?
לא בהכרח. גם אצל אותו יזם, המפרט, התוכניות ולוח הזמנים יכולים להיות שונים בין המתחמים. בודקים את המסמכים של המתחם הספציפי.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו. קריאת העמוד או פנייה דרך האתר אינן יוצרות יחסי עורך דין-לקוח. כל עניין נבחן לפי נסיבותיו. לתנאי השימוש