בדיקת זכויות ורישום
- הפקת נסח טאבו נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין: מי הבעלים, משכנתאות, עיקולים והערות שרשומים על הנכס. מזמינים באתר, בתשלום, והנסח נשלח בדוא"ל.
- הזמנת מסמכי בית משותף צו רישום הבית המשותף, התקנון והתשריט. מכאן רואים למשל אם החניה או המחסן צמודים לדירה. מזמינים לפי גוש וחלקה, בתשלום.
- אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל לנכסים שהזכויות בהם רשומות ברשות מקרקעי ישראל ולא בטאבו.
מחירים ומסים
- אתר הנדל"ן הממשלתי מחירי עסקאות שדווחו לרשות המסים, לפי כתובת, רחוב או שכונה. שימושי לפני שמסכמים מחיר.
- סימולטור מס רכישה הסימולטור של רשות המסים. נותן הערכה של מס הרכישה לפי סוג הרוכש ומחיר הדירה.
במקרים כמו מכירה של דירה קיימת, עלייה או בעלות משותפת, כדאי לבדוק את חישוב המס לפני החתימה.
איך מוצאים היתר בנייה
תיק הבניין נמצא בוועדה המקומית לתכנון ובנייה שאחראית על הנכס. בתיק רואים מה אושר לבנות בפועל, ומשווים אותו למה שבנוי. כך מגלים חריגות בנייה, למשל מרפסת שנסגרה או חדר שנוסף בלי היתר. כך מאתרים אותו בכל מקום בארץ:
- מזהים את הוועדה
- בערים הגדולות הוועדה המקומית היא בדרך כלל של העירייה עצמה, דרך אגף ההנדסה או רישוי הבנייה.
- ביישובים קטנים יותר ובמועצות אזוריות פועלת לעיתים קרובות ועדה מרחבית אחת לכמה רשויות. לדוגמה, קרית ביאליק, קרית מוצקין וקרית ים שייכות לוועדה מרחבית משותפת.
- כדי לדעת לאיזו ועדה שייך הנכס, נכנסים לאתר הרשות המקומית, לדף "הנדסה" או "תכנון ובנייה". שם מופיעה בדרך כלל הוועדה ודרכי הפנייה אליה.
- מכינים את פרטי הנכס
- כתובת, ואם אפשר גם גוש, חלקה ותת חלקה. את אלה מוצאים בנסח הטאבו.
- מבקשים את התיק
- באתר הוועדה מחפשים "תיק בניין", "ארכיון הנדסי" או "מידע תכנוני". חלק מהוועדות מאפשרות לצפות בתיק באינטרנט, ובאחרות מזמינים עיון או צילום, לפעמים בתשלום.
- בודקים את התוכניות באזור
- את התוכניות החלות על המגרש, וגם תוכניות שנמצאות בהליך, אפשר לחפש לפי כתובת במערכת XPLAN של מינהל התכנון. כך רואים גם מה עתיד להיבנות ליד הנכס.
- בודקים מה חשוב בתיק
- ההיתר האחרון ותוכנית ההגשה שצורפה אליו.
- תעודת גמר או טופס 4, בבנייה חדשה יחסית.
- הודעות על חריגות בנייה או צווים, אם יש.
אישור מבנה מסוכן: מה זה ואיך מקבלים
רשות מקומית יכולה להכריז על בניין, או על חלק ממנו, כמבנה מסוכן, ולחייב את הבעלים לתקן את הליקויים על חשבונם. מי שקונה דירה בבניין כזה נכנס גם לחובה הזאת.
מעבר לזה, יש לבדיקה משמעות מעשית: השמאי מטעם הבנק המממן מבקש בדרך כלל לראות אישור שהבניין אינו מוגדר כמבנה מסוכן, לפני שהוא עורך את דוח השמאות למשכנתא. ברוב המקרים בנקים לא נותנים משכנתא על דירה במבנה מסוכן. לכן כדאי לבקש את האישור עוד לפני החתימה על החוזה, ולא לגלות את הבעיה כשהמשכנתא כבר בדרך.
- פונים לרשות המקומית
- שולחים בקשה בדוא"ל לאגף ההנדסה ברשות שבה נמצא הנכס, בדרך כלל למחלקת מבנים מסוכנים או לארכיון ההנדסי. את כתובת הפנייה מוצאים באתר הרשות או בטלפון למוקד.
- מה כותבים בבקשה
- כתובת הנכס, גוש, חלקה ותת חלקה, ושם הבעלים הרשום.
- בקשה לאישור על קיום או אי קיום תיק במחלקת מבנים מסוכנים, כלומר שהדירה או הבניין אינם מוגדרים כמבנה מסוכן בספרי הרשות.
- כתובת דוא"ל לקבלת התשובה.
- מקבלים תשובה
- הרשות משיבה באישור בכתב. את האישור מעבירים לשמאי של הבנק.
- אם יש תיק או צו
- בודקים מה נדרש לתקן, מה העלות הצפויה ומי יישא בה, ובודקים מול הבנק אם וכיצד אפשר לקבל משכנתא. את כל זה מעגנים בחוזה לפני החתימה.
נוסח לדוגמה
לכבוד [שם הרשות המקומית] - אגף ההנדסה הנדון: אישור על קיום או אי קיום תיק במחלקת מבנים מסוכנים כתובת הנכס: [רחוב ומספר, יישוב] גוש [___] חלקה [___] תת חלקה [___] שם הבעלים הרשום: [שם מלא], ת"ז [_________] אבקש אישור כי הדירה ו/או הבניין שבנדון אינם מוגדרים כמבנה מסוכן. דוא"ל לתשובה: [כתובת הדוא"ל שלכם] בתודה מראש, [שם וחתימה]
היטל השבחה: מה זה ואיך בודקים
היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כשערך הנכס עולה בעקבות אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג. ההיטל הוא מחצית מעליית הערך. הוא משולם בדרך כלל כשמממשים את הזכויות: במכירה, בקבלת היתר בנייה או כשמתחילים להשתמש בנכס לפי התוכנית החדשה.
החובה לשלם חלה על הבעלים או על החוכר לדורות. במכירה זה בדרך כלל המוכר, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת בחוזה. בלי אישור מהוועדה המקומית שההיטל שולם, שניתנה ערובה לתשלומו או שלא חל היטל, אי אפשר לרשום את המכירה בלשכת רישום המקרקעין.
- בודקים אילו תוכניות אושרו
- במערכת XPLAN רואים את התוכניות שחלות על המגרש ומתי אושרו. תוכנית שאושרה אחרי שהמוכר קנה את הנכס עשויה ליצור היטל.
- פונים לוועדה המקומית
- במחלקת היטלי ההשבחה בוועדה אפשר לברר אם יש חוב או שומה פתוחה על הנכס.
- קובעים בחוזה מי משלם
- מקובל לקבוע שהמוכר נושא בהיטל בגין תוכניות שאושרו עד יום החתימה, והקונה בגין תוכניות שאושרו אחריו. מה שחשוב הוא שזה ייכתב במפורש.
- יש פטורים, למשל בהרחבה של דירת מגורים בתנאים מסוימים. אם נראה שיש חיוב, כדאי לבדוק אם חל פטור.
הקישורים מובילים לאתרים של גופים ממשלתיים, שאינם בשליטת המשרד. השירותים, המחירים והכתובות עשויים להשתנות. המידע בעמוד הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לתנאי השימוש