עסקת יד שנייה נראית פשוטה יותר מקנייה מקבלן: הדירה כבר קיימת, אפשר להיכנס אליה ולראות אותה. הסיכונים נמצאים במקומות אחרים, ברישום, בחובות שרשומים על הנכס ובשאלה מתי בדיוק הכסף עובר. המדריך עובר על העסקה לפי הסדר שבו היא קורית.
1. לפני שמתחילים
מי שקונה בעזרת משכנתא כדאי שיגיע למשא ומתן עם אישור עקרוני מהבנק. מי שמוכר כדאי שיבדוק מראש מה מצב הרישום של הדירה, אם יש עליה משכנתא, ואם תחול עליו חבות במס שבח. כשהבדיקות האלה נעשות לפני שיש קונה, העסקה נסגרת מהר יותר.
2. הבדיקות
הבדיקה הראשונה היא איפה הדירה רשומה. חלק גדול מהדירות רשומות בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), אבל חלק רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. מכל אחד מהם מקבלים מסמך אחר, וכל אחד מהם מחייב הליך העברה אחר.
- מי רשום כבעלים, ובאיזה חלק. את הנסח אפשר להזמין דרך הקישורים השימושיים.
- משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה וזכויות של אחרים שרשומים על הנכס.
- תיק הבניין בעירייה: האם מה שבנוי בפועל תואם את ההיתר, ואם יש חריגות בנייה. איך מוצאים היתר בנייה.
- תוכניות בנייה חדשות באזור, שיכולות להשפיע על הנכס.
היטל השבחה, אם יש, חל ככלל על המוכר. כדאי לברר אותו מוקדם, כי הוא משפיע על כמה כסף יישאר למוכר ביד.
3. זיכרון דברים
מתווכים מבקשים לא פעם לחתום על "זיכרון דברים" כדי לשריין את העסקה. מסמך כזה יכול לחייב את שני הצדדים, גם כשאף אחד מהם לא התכוון לכך. ההמלצה פשוטה: לא חותמים על שום מסמך לפני שעורך הדין ראה אותו. לקריאה נוספת: זיכרון דברים: מתי הוא מחייב.
4. החוזה
בחוזה יד שנייה, המטרה היא שכל תשלום יעבור רק כשהצד השני עמד במה שהתחייב. הנושאים שעליהם עובדים בדרך כלל:
- לוח תשלומים שמתואם עם מסירת החזקה. את התשלום האחרון משלמים בדרך כלל במסירה.
- אם יש על הדירה משכנתא, איך היא תסולק מתוך הכסף של הקונה, ומתי.
- מה עובר עם הדירה: מטבח, מזגנים, ריהוט, חניה ומחסן.
- פיצוי מוסכם למקרה שאחד הצדדים מפר את החוזה.
- חלק מהכסף יכול להיות מופקד בנאמנות אצל עורך דין עד שמתקבלים אישורי המסים.
5. אחרי החתימה
- מדווחים על העסקה לרשות המסים בתוך 30 יום מהחתימה. הקונה והמוכר מדווחים כל אחד על החלק שלו.
- המוכר משלם מס שבח אם אין לו פטור. הקונה משלם מס רכישה, לפי מחיר הדירה ולפי הדירות שכבר בבעלותו. הערכה ראשונית אפשר לקבל בהסימולטור של רשות המסים. במקרים כמו מכירה של דירה קיימת, עלייה או בעלות משותפת, כדאי לבדוק את החישוב לפני החתימה.
- נרשמת הערת אזהרה לטובת הקונה, שמגינה עליו עד שהדירה תירשם על שמו.
6. המשכנתא
הבנק של הקונה לא מעביר את כסף המשכנתא לפני שהוא מקבל את המסמכים שהוא דורש, ובהם בדרך כלל התחייבות לרישום משכנתא לטובתו. כשיש למוכר משכנתא, הבנק של הקונה והבנק של המוכר צריכים לתאם ביניהם את הסילוק. התיאום הזה הוא אחד המקומות שבהם עסקאות מתעכבות, ולכן כדאי להתחיל בו מיד אחרי החתימה.
7. המסירה
ביום המסירה בודקים שהדירה במצב שסוכם, רושמים את מוני החשמל, המים והגז, ומעבירים את חשבון הארנונה ואת החשבונות האחרים על שם הקונה. התשלום האחרון עובר כשהמפתח עובר.
8. הרישום
כדי לרשום את הדירה על שם הקונה צריך אישורים מרשות המסים ומהעירייה שאין חובות שמונעים את ההעברה. רק אחרי שכל האישורים מתקבלים מגישים את שטר המכר לרישום. עד אז הזכות של הקונה מוגנת בהערת האזהרה.
9. למוכרים
מוכר שמגיע לעסקה מוכן חוסך הרבה זמן. כדאי להכין מראש את מסמכי הרישום, את פרטי המשכנתא ואת התשובה לשאלה אם המכירה פטורה ממס שבח. מכירה שנראית פטורה יכולה להתברר כחייבת במס, למשל כשיש למוכר דירה נוספת, ולכן בודקים את זה לפני שמסכמים מחיר.
שאלות נפוצות
כמה זמן לוקחת עסקה?
זה תלוי בלוח התשלומים שהצדדים מסכמים, במשכנתא ובמהירות שבה מתקבלים האישורים. הרישום עצמו מגיע בסוף, ולפעמים חודשים אחרי המסירה.
הדירה רשומה בחברה משכנת ולא בטאבו. זו בעיה?
לא בהכרח. זה מחייב בדיקה אחרת והליך העברה אחר, ובודקים מראש מה החברה דורשת כדי להעביר את הזכויות.
למוכר כבר יש עורך דין. הקונה צריך עורך דין משלו?
עורך הדין של המוכר מייצג את המוכר. הקונה צריך מי שיבדוק את העסקה מהצד שלו.
המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד העדכון המצוין בו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו. קריאת המאמר או פנייה דרך האתר אינן יוצרות יחסי עורך דין-לקוח. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לתנאי השימוש