למה השכרה היא עסקה לכל דבר
הרבה משכירים מורידים חוזה מהאינטרנט, משנים שמות וסכומים וחותמים. זה עובד כל עוד הכול בסדר. ביום שהשוכר מפסיק לשלם, עוזב באמצע או משאיר נזק, מתברר אם החוזה והבטוחות באמת מגינים עליכם. בדירה שהיא לרוב הנכס הגדול של המשפחה, ולעיתים גם מקור לתשלום המשכנתא, זה סיכון שלא כדאי לקחת.
מה החוק מחייב את המשכיר
חוק השכירות והשאילה עודכן ב-2017 בתיקון שמוכר כ"חוק שכירות הוגנת". התיקון חל על רוב השכירויות של דירות מגורים, וקבע כמה חובות שאי אפשר לוותר עליהן בחוזה:
- הדירה צריכה להימסר במצב ראוי למגורים: מי שתייה, ניקוז ושפכים, חשמל ותאורה, פתחי אוורור ואור טבעי עם דלתות וחלונות שנסגרים, דלת כניסה שננעלת ומחיצה בין השירותים לדירה, ובלי סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות של השוכר.
- ליקוי שהשוכר הודיע עליו צריך להיות מתוקן בתוך זמן סביר, ולא יותר מ-30 יום. ליקוי דחוף, שמונע מגורים סבירים בדירה, צריך להיות מתוקן בתוך 3 ימים.
- ביטוח מבנה ודמי תיווך של מתווך שעבד בשביל המשכיר לא מועברים לשוכר.
- החוק קובע מה חייב להופיע בחוזה, ופרטים על כך בהמשך.
בטוחות: מה מותר ומה כדאי
החוק מגביל את גובה הבטוחה שמשכיר רשאי לדרוש: הסכום הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות לבין שליש מדמי השכירות לכל תקופת השכירות. את הבטוחה צריך להחזיר בתוך 60 יום, מהמועד המאוחר מבין החזרת הדירה לבין סילוק החובות של השוכר.
לכן "לקחת את כל הבטוחות האפשריות" זו לא עצה טובה, וחלק מהבטוחות שמשכירים נוהגים לדרוש עלולות לחרוג מהמותר. המטרה היא לבנות חבילת בטוחות שמגינה עליכם ועומדת בחוק: איזה סוג בטוחה, באיזה סכום, האם להוסיף ערבים, ובאילו תנאים מותר לממש אותה.
מה חייב להיות בחוזה
- שמות הצדדים, מספרי הזהות והכתובות שלהם, ומען הדירה.
- תיאור הדירה והציוד שבה, ורשימה של ליקויים שאינם זניחים.
- תקופת השכירות, אופציה להארכה ותנאיה, והאם ובאילו תנאים אפשר לבטל את החוזה.
- גובה דמי השכירות, מועדי התשלום ואופן התשלום.
- אילו תשלומים חלים על השוכר, כמו ארנונה וועד בית, ואילו לא.
מעבר לחובות שבחוק, כדאי לכלול גם את הגוש והחלקה והצמדות כמו חניה ומחסן. חוזה טוב גם עונה מראש על השאלות שגורמות למחלוקות: יציאה מוקדמת, שוכר חלופי, שיפוצים, בעלי חיים, השכרת משנה ומה קורה עם הבטוחה בסוף.
מסירה וסיום
ביום המסירה עורכים פרוטוקול: מצב הדירה עם תמונות, קריאת מוני חשמל, מים וגז, והעברת הארנונה והחשבונות על שם השוכר. בסוף התקופה משווים לאותו פרוטוקול. בלי מסמך כזה, כל ויכוח על נזק הופך למילה מול מילה.
כשמשהו משתבש
אם השוכר לא משלם ולא מפנה, אסור להחליף מנעול או להוציא אותו בכוח. פינוי נעשה רק דרך בית המשפט. לתביעה לפינוי מושכר יש מסלול מהיר בבית משפט השלום, עם מועדים קצרים להגשת הגנה ולדיון. ההליך מטפל רק בפינוי, ואת החוב גובים בהליך נפרד. חוזה מסודר ובטוחות תקינות הם מה שמקצר ומפשט את הדרך הזאת.
לפני שמשכירים, כדאי גם לבדוק את השוכר. ראו המדריך לבדיקת רקע לשוכר.
המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד העדכון המצוין בו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו. קריאת המאמר או פנייה דרך האתר אינן יוצרות יחסי עורך דין-לקוח. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לתנאי השימוש